本文摘要：靠近消费陷阱，提高消费体验，黑猫滋扰平台全天候服务，您的每一条滋扰，都在转变这个世界。

靠近消费陷阱，提高消费体验，黑猫滋扰平台全天候服务，您的每一条滋扰，都在转变这个世界。【滋扰，就上黑猫】作者乔丹“美股上市公司”、“房源增长速度居于行业榜首”，这是蛋壳公寓的现有标签。据蛋壳公寓招股书，截至2019年9月末，蛋壳公寓运营的房间数量较正式成立之初快速增长逾160倍。

风光背后，背后主因。规模扩展同时，蛋壳公寓的关键词还指向了“亏损激化”、“现金流闻讯”、“倚赖现金债”等。近期蛋壳公寓又因疫情补贴事件再次引起舆论注目，初期备受租客赞誉的政策，在落地过程中却因“一刀切”惹来租客一片征讨声。

疫情补贴政策遭到租客诟病蛋壳公寓于2月初实施了疫情补贴政策，其中一项措施为，针对武汉地区无法返程的租客，3月2日系统将自动派发1个月租金至钱包，需要申请人。武汉租客小李在武汉封城前之后已离开了，至今无法返程，按照上述政策，理所当然享用归还一个月租金的待遇。

但疫情期间一家人因晾衣服曾经进出他房间，造成客服以有杠杆记录为由拒绝接受归还租金，即便小李有不出武汉的证据也未予说法。回应，蛋壳公寓恢复《投资壹线》称之为，杠杆记录是一个最重要参照，可以用来辅助辨别租客的房屋用于情况。如果有类似情况，租客可联系客服，公司不会根据实际情况不作出人意料处置。

但是租客如果每天都有杠杆记录，指出房间仍然在长时间用于中，因此有可能不合乎补贴发给条件。但小李回应众说纷纭并不拒绝接受，“事前并不知道有杠杆记录这一评判标准，蛋壳在上线方案时也未解释，否则我也会让一家人进出房间”，小李对《投资壹线》回应。

小李向《投资壹线》获取的资料表明，蛋壳公寓的提醒短信及APP讲解页，皆并未对合乎租金归还政策的明确标准展开解释。“除了事前不告诉判断标准，事后也不告诉自己已被中止涉及权利，打电话告知后才告诉是因为杠杆记录。目前蛋壳所有费用照收，滋扰、对系统都没效果。”小李称之为。

《投资壹线》找到，因不存在杠杆记录而错失补贴的租户不在少数，不少蛋壳公寓的武汉租户在社交媒体上体现免租因杠杆记录遇上钉子。ID为“武汉新闻租车员”的微博用户3月3日公布了一则案例，一名网友在23日返回老家，次日一家人因租赁屋里不存在异味，出于安全性考虑到对其房间展开了查阅，此后也被蛋壳公寓以不存在杠杆记录为由拒绝接受归还租金。该条微博的评论区里还有不少其他用户具有某种程度的遭遇，指出此类案例有可能不在少数。微博网友就免租政策的对系统图片来源：微博图片事实上，此类案例折射出蛋壳公寓与租客间关系的一角，而此间的不人与自然或非一日之寒，从各大滋扰平台上的投诉量即可见一斑。

截至2020年3月12日，凝滋扰上关于蛋壳公寓的投诉量约991起，黑猫滋扰上则约7717起。同为美股上市公司的青客（QK.O）同期的投诉量分别为1352起、2362起，自如则分别为257起、1333起。

而蛋壳公寓近期被投诉的理由还包括“疫情期间仍带上人看房”、“克扣补贴”、“暂停获取服务却如常缴纳服务费等”等。上文访谈的小李之后对《投资壹线》回应，自己住进蛋壳公寓已近两年，期间数次因为电费畸高、公寓管家态度恶劣等问题而对蛋壳公寓产生反感，“处置事情不主动，工作消极，后来还再次发生过争吵”，为此，小李曾考虑到退租，但退租过程却不成功。据小李透漏，因用于了一年的床垫不存在磨损，蛋壳公寓拒绝其分担全部损失，扣减1000元押金。

小李与蛋壳公寓多次协商交流无果，后来在给当地区房管所及市房管所打了30多通电话后，蛋壳公寓方才表示同意免除500元。但弃完租的小李找到，自己所在区域的房源已绝大部分被蛋壳公寓总承包，且各大租房平台都是蛋壳公寓代理人的联系方式，故被迫新的自由选择了一处房源，再次与蛋壳公寓签下。加快扩展下的盈利难题上文访谈的小李所述的房源覆盖面积情况，或可一窥蛋壳公寓近几年来在规模上的强势。据招股书，截至2019年9月末，蛋壳公寓的房间数量为40万间，较正式成立之初快速增长逾160倍。

与此同时，蛋壳公寓的入住率也逐步提高，但租金利差却在逐步增大。截至2019年9月末，蛋壳公寓入住率、每月每个租赁单位平均收入、出租成本分别为86.9%、2155元、1564元、而去年同期上述数据则分别为82.9%、2408元、1656元。正因如此，拔足飞驰的蛋壳公寓在盈利上屡次溃败，并经常出现了收不抵支的情况。

2017年-2019年三季度，蛋壳公寓的营收分别为6亿元、26亿元、50亿元，清净亏损额分别为2亿元、13亿元、25亿元，经营活动产生的现金流则为-1亿元、-11亿元、-16亿元。截至2019年9月末，蛋壳公寓的营业成本为73亿元，同比快速增长206%。回应，广东省房地产研究会继续执行会长、资深房地产专家韩世同对《投资壹线》称之为，大多数长租公寓的流量，是通过低入低出的方式取得，即以比拿房成本低的价格展开租赁，加之房价在近两年来涨幅较小，蛋壳公寓的拿房成本毕竟也不会下跌。在此背景下，这种运营模式目前无法盈利。

涨租也许不切实际，但租户拒绝接受没法高额的租金。而通过这种模式上市的公司，否能被资本市场接纳，也尚待厘清。蛋壳公寓亦曾公开发表称之为，公司整体仍未盈利，主要是由于过去两年持续低快速增长，大量资源投放到新的城市及新的公寓研发过程中所致。

招股书表明，在蛋壳公寓的营业成本中，租金费用占到较为大，在2019年已不断扩大至61%。以“亏损换市场”并非蛋壳公寓一家的境遇。据另一家美股长租公寓企业青客（QK.O）招股书，2017-2018年，青客的营收分别为5亿元、8亿元，同期清净亏损额则分别为2亿元、4亿元；2019年上半年，青客的营收为8亿元，清净亏损额为3亿元。

主要收益租金贷遇政策规范据招股书，蛋壳公寓的营收主要源于租金收益，而其租金收益结构表明，租金债扣除的预付款远高于租客必要缴纳的租金收益。租金债即租客与长租公寓企业签约租约，并与该企业合作的金融机构签定贷款合约。金融机构替租客向企业缴纳全年房租，租客再行分期向金融机构偿还债务租房贷款。

截至2019年9月末，蛋壳公寓有67%的用户用于租金债缴纳房租，贷款金额约31亿元。对于租金债在营收中占比过低的问题，蛋壳公寓恢复《投资壹线》称之为，租客必须租金债。在蛋壳公寓的租客群体中，大多数租客是刚刚毕业的大学生和公司白领，遣一缴三或者遣一缴六对于他们来说有一定压力，因此更加多租客不愿用于分期贷款这样的形式来缴纳房租。

另外，蛋壳公寓合作的都是正规化银行及金融机构，租金债的用于也是流程标准、风险高效率的。但韩世同回应则回应不尊重，“对租客而言，住房归属于基础消费，不应在自食其力的情况下解决问题，此前流行的‘学生债’乃是前车之鉴。对银行等金融机构而言，投资长租公寓这类缴纳租金差价的企业，不易出有风险。长租公寓企业归属于二房东的角色，在宽收短租背景下，倘若房子出租不过来，而又必须缴纳业主房租，之后不会陷于亏损，且不会妨碍市场。

”有一点注目的是，2019年12月，住建部牵头国家发改委等六部门公布了《关于整顿规范性住房出租市场秩序的意见》，拒绝“租金债”收益占到比无法多达出租企业租金收益的三成。回应，蛋壳公寓对此《投资壹线》，称会大力因应号召，在规定年限超过标准。

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